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Acheter une propriété pour investir à Barcelone

Commençons par les bases:

Quelle est la définition d’un investissement immobilier de gros ?

– Il s’agit d’un type de stratégie d’investissement immobilier dans lequel un investisseur achète une propriété non pas pour l’utiliser, mais avec l’intention de la revendre avec profit.

Il est important de noter que pour que ce type d’investissement soit rentable, l’accent doit être mis sur la rapidité plutôt que sur le profit maximum. N’oubliez donc pas que chaque jour qui passe vous coûte plus d’argent (hypothèque, services publics, taxes foncières, assurances et autres coûts associés à l’accession à la propriété).

Afin de bien démarrer cet investissement, il est important de ne pas payer trop cher pour une maison et de savoir combien coûteront les réparations ou les améliorations avant d’acheter.

La règle des 70%                                                                                       

De plus, la règle des 70% stipule qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété moins les réparations nécessaires. L’ARV est ce que vaut une maison une fois qu’elle est entièrement réparée.

Retourner ou louer – à quoi devez-vous penser ?

Dépenses ! Et ils doivent être calculés avant de faire l’offre

Financement – Si vous n’êtes pas résident en Espagne en ce moment en 2022, il est très difficile d’obtenir un prêt hypothécaire. Si vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque espagnole, cela devrait être votre premier arrêt pour voir si vous êtes éligible. Sinon, achetez en espèces (ce qui vous donne également un plus grand pouvoir de négociation lors de l’achat) ou obtenez un prêt hypothécaire de votre pays de résidence.

Fiscalité – L’une des principales erreurs commises par les investisseurs non européens est de ne pas comptabiliser les taxes impliquées, à l’exception de la taxe d’achat de 10 % plus 1 à 2 % pour les frais de notaire et d’avocat. Vous devrez alors payer des impôts sur le revenu si vous louez la propriété, pour les non-européens cela signifie AUCUNE DÉDUCTION ! Impôt sur le revenu de 24% sur la base locative complète. Il existe des moyens de payer moins cher en supprimant les coûts fixes à l’intérieur du contrat, comme l’IBI, la communauté, Internet, etc.

ie: The rent the tenant has to pay is 900€ rent base + 50€ of ibi + 50€ community + 50€ internet obligatory fees. The total the tenant has to pay is 1050€ but the client will pay tax on 900€ not 1050€

Upkeep – investing more – If renting, 10% of the rental annual yield should be counted for maintenance and upkeep of the property. Sometimes this can go over 10%; boilers, air con, new showers, Insurance issues. Unforseen costs can come up and it is part of the risk that comes with owning property.

Examples of the unforeseen: We have a flat that has a recurrent issue with cockroaches and rats. We continually have to hire an exterminator but the neighbour above is a hoarder and refuses to pay to treat his flat which is where they are coming from. The only thing we can do is report him to the town hall. But nothing has happened so far to remove him.

Another where the community wouldn’t pay to fix a beam causing a continual enormous leak to our clients flat and after 8 months the owner had to pay for it himself just to be able to move on and is now taking them to court which will take years. EXPECT the unexpected! Do not assume you will not need to invest more later.

Selling – Selling at the right price can take 3-6 months. I have had many times before clients that I will tell the client you can get “X€” for this property and they will tell me “ok lets try X€ + 30-50,000€”

In 3 months it doesn´t sell and they tell me “ok lets drop.” I recommend “X minus 20,000€.”

“But you told me X€ 3 months ago?”

“Yes but now the market has moved”

“No lets put it at X€” And again it doesn´t sell.. because they didn´t listen to the expert at the time and end up selling at a loss and/or having a property sit for years.

Property markets are not fixed, they go up, they go down, they have peaks and lows and Barcelona especially has high and low selling seasons.

If you are only buying to sell you need to have enough money to cover the costs while you wait for the sale.

Si vous envisagez de louer et de vendre, veuillez noter que cela est généralement plus difficile. Presque tous les acheteurs veulent voir la propriété. La plupart préfèrent choisir leurs propres locataires. De plus, les locataires à l’intérieur peuvent être en désordre ou cuisiner des aliments malodorants ou ne pas autoriser l’entrée du tout. Tout cela peut rendre une vente difficile/impossible.

À mon avis, il vaut mieux choisir son action ; ou vous allez fort pour une vente, ou vous louez pour un revenu.

LES COMPÉTENCES

Il est si important, quel que soit l’investissement que vous faites, que vous sachiez ce que vous faites ou que vous embauchiez un agent qui sait ce qu’il fait.

Une fois, un investisseur m’a dit “Eh bien, je ne vous paierai que si j’achète quelque chose”. Il me regardait comme un agent immobilier standard. Un agent immobilier ne s’occupe que de lui-même. Il cherche une commission, la plupart des grands agents que je connais sont des requins. Faim pour l’affaire et la clôture.

Chez Ruby, nous sommes là pour vous, le client, pour vous donner les connaissances et les outils dont vous avez besoin pour faire un bon achat. Assurez-vous d’avoir tout calculé;

  • La propriété a-t-elle été vérifiée pour les défauts?
  • Le bâtiment a-t-il l’ITE (inspection des bâtiments) ?
  • La communauté est-elle à jour dans ses paiements ?
  • Y a-t-il des squatters dans l’immeuble ?
  • Y a-t-il un bar à proximité ? – problèmes de bruit
  • et bien plus encore qui doit être pris en considération.
  • Le propriétaire est-il vraiment propriétaire du bien ?

Si vous ne vivez pas ici, et même si c’est le cas, vous avez besoin de quelqu’un qui connaît bien l’action que vous allez entreprendre, afin que vous achetiez la meilleure offre. Payer un petit % au début vaut bien l’argent que d’acheter quelque chose qui a un problème caché et de faire un mauvais investissement.

Pour votre consultation gratuite sur votre prochain investissement, n’hésitez pas à me contacter à:

rebecca@rubybcn.com ou +34 622451895

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