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The raval district and its advantages

Ruby Realties offers you a flat in the Raval district. If you are looking to invest in Barcelona it is important to know where the flats you are looking to invest in are located. 

The Raval district is part of Barcelona’s Old Town.

Formerly a working class area, Raval has been transformed into one of the nicest areas in the historic centre where you can go for a drink, shop for second hand goods or see an exhibition.

The Raval district is a western part of Barcelona’s Old Town.

It starts at Plaça de Catalunya and runs along the Ramblas facing the Gotico and ends at the seaside.

El Raval is next to the Ramblas. If you are looking for a central location, the Raval is ideal. The area is full of life and there is always something to do.

It is a multicultural mix, but despite this, the neighbourhood has managed to keep its authenticity.

In the Raval district you can enjoy the many terraces, relax and enjoy the multicultural atmosphere that characterises this area. There is no shortage of places to go for a drink or to listen to live music.

Moreover, while enjoying the multicultural atmosphere that characterises the neighbourhood

In the Raval you can find these 5 faculties or universities:

– Public: Anna Ravell School, the Faculty of History/Geography and the Faculty of Philosophy.

– Private: Menendez Pelayo International University – CUIMPB and the Faculty of Communication Blanquerna

Finally, El Raval is one of the city’s most historic districts. Today, it is home to many of the city’s most modern museums and establishments.

Investing in this flat will give you a foothold in one of Barcelona’s most central areas. Opting for this investment in a district in the heart of the city allows you to rent out the vast majority of your flat and therefore make the most of it. 

Moreover, if you want to obtain a visa in Spain and you are not European, investing in Barcelona can be a good way to obtain one! The golden visa is indeed given to all non-European people who invest at least 500 000 € in Spain. 

Here are the links for a flat in the raval district: https://www.idealista.com/inmueble/97104939/

Flat completely renovated. It has a spacious living room, a kitchen and a double bedroom! 

To give you a general idea of what this flat can bring you, here is the general interest yield: 5.1%. 

This yield can increase over the years and this makes it a good opportunity ! 

An investment you will not regret! 

For your free consultation on your next investment, please contact me at: rebecca@rubybcn.com or +34 622451895

Renting for students in Barcelona

Renting a student room can be a long journey and some may be discouraged.

In this article we suggest different websites to help you find a room or a flat. We also share with you some of Barcelona’s best neighbourhoods that are centrally located and well connected.

Barcelona is a world famous city and is known for its good quality of life. As a result, the demand for student accommodation is high and prices are skyrocketing. As a result, many students opt to book only one room or take the option of sharing a room.

One of the great advantages of sharing a room for students coming to Barcelona for a short period of time (4-9 months) is that it allows you to meet new people and make friends with your flatmates. This alternative allows you to live the short stay to the fullest by meeting students from different countries.

my experience as a student

Je peux également vous parler de mon expérience. Je suis un étudiant de 20 ans venu à Barcelone pour effectuer un stage dans le cadre de mes études d’une durée de 3 mois. Je ne connaissais pas du tout Barcelone. J’ai eu la chance de réserver une chambre à côté de la célèbre place “plaça real”. 

Quand je suis arrivé, la chambre était conforme aux photos et mes colocataires étaient très gentils. Je paie un loyer de 550€ par mois, les charges ne sont pas comprises mais une femme de ménage vient chaque semaine et s’occupe des pièces communes (salon, cuisine, salle de bain). 

Mon expérience est très positive mais j’ai des amis pour qui l’arrivée dans une nouvelle ville n’a pas été facile. Certains d’entre eux sont arrivés dans de vrais bidonvilles en pensant réserver une chambre confortable… 

Je partage avec vous à travers cet article quelques conseils pour éviter les désillusions

The different student rooms for rent in the university area in Barcelona

La grande force de Barcelone est que c’est une ville avec d’excellentes liaisons de transport. Les 7 lignes de métro disponibles sillonnent la ville et permettent aux étudiants de se déplacer facilement dans la ville et de rejoindre leur université.

Le quartier Les Corts est très apprécié des étudiants car il a une forte concentration d’universités. De nombreux étudiants préfèrent ce quartier, bien desservi par les bus et le métro et proche de l’Avenida Diagonal. Ce quartier a une très bonne réputation et tant les jeunes actifs que les étudiants universitaires peuvent trouver une grande variété d’appartements / chambres d’étudiants / colocations. 

Le quartier de Gracia est aussi un quartier agréable et étudiant. Vous trouverez également de nombreuses possibilités d’hébergement.

Le quartier Ciutat Vella est une bonne alternative. Situé dans l’un des quartiers les plus emblématiques de Barcelone, près de la mer, les prix sont plus abordables et vous êtes au centre.

 

Étudier ou vivre à Barcelone est une grande opportunité. Voici donc quelques conseils pour trouver facilement un logement : 

– It is important not to rush into renting a room, but to look at different criteria: what services are associated with the room (e.g. cleaning lady).

       – Also check if the charges are included in the rent you pay. Nowadays this is very important, especially with the war in Ukraine; the cost of raw materials such as gas has risen sharply. It would be a pity to have a bad surprise when you receive the gas bill.

 

      – Remember to check how much the administrative costs are (they can sometimes cost the price of a month’s rent!). Also, fees can sometimes be high, so make sure you check all these amounts. 

– Book through secure platforms. Sites like Idealista , Ersmaus play or Helping houssing are reliable sites.

   – Don’t sign a contract before you have seen the accommodation or if you do sign a contract make sure you have days to retract if the flat doesn’t match the photos posted online.

 

  – Remember to ask to have contact with your other flatmates before coming. This way you can get to know them better, ask them about the area, student life and see if you are on the same wavelength. 

Combien coûte une chambre étudiante à Barcelone ?

Le prix d’une chambre à Barcelone varie selon les critères pris en compte et la localisation. Cependant, pour une chambre partagée, nous pouvons donner une fourchette de 500 € à 700 €.

Pourquoi partir en Erasmus à Barcelone ?

Barcelone est la ville préférée des étudiants Erasmus avec Madrid en Espagne. Il allie culture, vie universitaire et beau temps !

 

Un parallèle peut également être établi si vous cherchez à investir à Barcelone. Comme vous l’avez vu, la forte demande d’étudiants et la forte attractivité de la ville prouvent qu’investir à Barcelone peut être une bonne option. Votre propriété sera louée la majorité du temps, assurant un rendement élevé. 

Pour votre consultation gratuite sur votre prochain investissement, veuillez me contacter à

rebecca@rubybcn.com ou +34 622451895

FRAIS D’AGENCE

Aujourd’hui, nous parlons des frais d’agence dans différents pays.

A quoi correspondent ces coûts, comment fonctionnent-ils et qui doit les payer ?

 

Passer par une agence et payer ces frais vous permet plusieurs choses, premièrement : la sécurité.

En signant un bail avec une agence, vous avez la certitude que tout est en ordre et que vous n’aurez aucun problème avec votre propriétaire ou l’agence. Cela permet également de protéger votre acompte, lorsque vous passez par une agence, votre acompte est inscrit dans un registre et vous en conservez la preuve. Un autre point important est le nombre de biens à louer qui est précisé pour passer par une agence. Trouver une location sans agence vous offre encore moins de sécurité, de choix et de possibilité.

 

Selon les pays, les frais d’agence pour la location sont différents, et ne sont pas toujours payés par le propriétaire.

 

Espagne : le coût est généralement payé par le locataire. Si le bail est inférieur à un an, la charge usuelle est égale à un mois de loyer, plus 21% de TVA. Les frais de service pour une location de plus d’un an sont de 10% + 21% de taxe sur la valeur ajoutée du loyer annuel.

Bien sûr, cela dépend de l’agence, mais c’est généralement ainsi que fonctionne le marché de la location à Barcelone.

 

États- Unis entre 8 et 12 % de la valeur locative mensuelle de la propriété , comme en Espagne.

 

En France , les honoraires d’agence payés par le locataire sont fixés en fonction de la superficie en mètres carrés de l’appartement, ainsi que de sa position géographique. Cependant, il existe une loi qui permet de ne pas dépasser un certain plafond.

 

Allemagne : il n’y a pas de frais d’agence pour le locataire, mais pour le bailleur qui charge l’agent de trouver un nouveau locataire.

 

 

si vous souhaitez mettre votre bien en location mais hésitez à passer par une agence, sachez que cela représente un surcoût au départ, mais cela vous fait gagner du temps et de la sérénité N’hésitez pas à nous contacter par téléphone ou par mail, nous répondre à toutes vos questions

COÛTS DES PROPRIÉTÉS

Que vous soyez propriétaire ou locataire, connaître les frais qui vous incombent sont essentiels avant de signer un contrat de location ou lors de dépenses imprévues, et ces frais peuvent être multiples :

 

Factures générales :

L’eau, le gaz, l’électricité et l’internet sont des dépenses dont le propriétaire peut être responsable, mais selon votre contrat, il est possible que le locataire doive s’en charger.

Assurance et entretien/réparation

Chaque partie, propriétaires et locataires, doit être assurée pour bénéficier d’une protection en cas de sinistre comme un incendie ou un cambriolage.

 

Lorsque quelque chose dans la propriété est cassé ou ne fonctionne plus, au moins que les dommages n’aient été subis par le locataire, le propriétaire assumera la réparation ou le remplacement. Le propriétaire doit prouver que le locataire a bien amélioré le dommage s’il ne veut pas payer. L‘un des meilleurs moyens pour un locataire de se protéger est de faire un inventaire photographique de toutes les petites imperfections de sa localisation dès son emménagement et de le partager avec le propriétaire.

 

Frais communautaires

Si la propriété se trouve dans un complexe avec des espaces communs tels que des jardins et des piscines, les “gastos de comunidad” peuvent facilement s’élever à 100 € par mois. Habituellement, le propriétaire paie pour cela, mais peut facilement augmenter le prix de la location pour le justifier.

Frais de sécurité

Vous pouvez éventuellement installer une alarme dans votre propriété, et cela représente également un coût chaque mois pour protéger votre maison.

 

Impôts

L’IBI est une taxe prélevée par les municipalités et varie signifiant d’une municipalité à l’autre et d’un type de propriété à l’autre.

L’IBI est dans la plupart des cas, payé par le propriétaire.

si votre propriété reste vide pendant toute ou partie de l’année, l’administration fiscale espagnole taxe le revenu potentiel que votre propriété pourrait produire si elle était louée. Laisser sa propriété vide pourrait être un vrai problème à cause de ces taxes.

 

Tous ces frais de fonctionnement peuvent être gênants, c’est pourquoi il peut être intéressant de se faire aider par une société de gestion immobilière. Ils vous aident dans la partie administrative concernant les taxes et les frais, et surtout, ils sont chargés de vous trouver rapidement un locataire fiable, couvrant la publicité, la création et l’enregistrement du contrat de location. C’est un bon moyen de louer votre propriété sans perdre votre temps avec des problèmes relatifs.

Un gestionnaire de la vente immobilière coûte généralement environ 8 % du loyer chaque mois.

COMMENT TROUVER VOTRE GESTIONNAIRE IMMOBILIER

Votre bien locatif est votre gagne-pain, vous voudrez donc prendre les mesures appropriées pour vous assurer d’embaucher le meilleur gestionnaire pour le superviser. Embaucher la mauvaise personne peut entraîner une augmentation des postes vacants et une perte de loyer.

Vous ne loueriez pas votre propriété sans avoir d’abord sélectionné le locataire, et vous devriez être tout aussi minutieux dans le choix de votre gestionnaire immobilier.

La réputation de Barcelone n’est plus à faire. Jeunes travailleurs, étudiants et même familles viennent dans la ville toute l’année séduits par l’art de vivre barcelonais.

Ce groupe démographique préfère / ne peut généralement se permettre que de louer une propriété plutôt que de l’acheter et c’est pourquoi le marché locatif à Barcelone est en expansion.

 

Gérer votre bien depuis l’étranger peut être très difficile, si vous décidez de confier la gestion de votre bien à une société, voici quelques conseils pour choisir le bon.

 

1 : Demandez à vos collègues ou amis de vous orienter.

 

Interroger les gens sur leur expérience est un excellent moyen de vous aider à choisir la bonne entreprise. Cependant, essayez de demander à plusieurs personnes d’être sûr que vous n’êtes pas face à quelqu’un qui a eu de la chance ou de la malchance.

 

2 : Faites vos propres recherches en ligne.

 

Faites des recherches en ligne. Vous pouvez vérifier les gestionnaires immobiliers que vous envisagez déjà, ainsi que trouver de nouveaux noms.

Une fois que vous avez quelques noms, consultez le site Web de chaque société de gestion, y compris les énoncés de mission. Recherchez des avis sur des sites comme Yelp ou Facebook. Concentrez-vous sur les avis des propriétaires, si un locataire est mécontent de ne pas avoir récupéré sa caution, rappelez-vous que c’est un avantage pour un propriétaire car le gestionnaire protège l’actif.

 

3 : Contactez les entreprises qui vous intéressent.

 

Bien sûr, contacter l’entreprise semble logique, mais assurez-vous de poser les bonnes questions telles que :

Quels sont vos frais de gestion et que comprennent-ils ?

Aurai-je un seul point de contact ?

Combien de propriétés gérez-vous ?

Avez-vous un numéro d’urgence 24h/24 ?

Proposeront-ils des services pendant que l’appartement est vide ? Quels services comprendront-ils ?

Seront-ils en charge des taxes, du nettoyage, des frais de communauté, des assurances ?

Ont-ils un service de protection pour éviter les squatters ?

 

D’autres questions importantes à considérer sont :

Quelle est la procédure pour protéger la propriété contre les dommages ?

Combien d’argent avez-vous besoin dans les réserves pour les urgences?

Quels articles ou réparations couvrirez-vous avant de me contacter ?

Gérerez-vous les procédures judiciaires si un locataire doit être expulsé ?

 

La meilleure société immobilière sera celle qui combinera une très bonne réactivité aux problèmes, avec de l’expérience, et qui propose des prix raisonnables ainsi qu’une relation personnalisée avec le propriétaire et le locataire.

 

Ruby Bcn est l’une des seules sociétés de gestion à Barcelone qui offre un service complet et complet pour 8,33% par mois. Ils comprennent:

  1. Encaisser le loyer
  2. Création et enregistrement du contrat de location
  3. Sécurité anti squatters
  4. Gestion des urgences 24h/24 et 7j/7
  5. Services de nettoyage
  6. Services de blanchisserie
  7. Entretien des propriétés

 

 

Ruby propose également de s’occuper des logements vides avec une liste de services à la carte à votre disposition.

 

 

Pour plus de détails, consultez le site Web https://rubybcn.com/ ou appelez le +34 937 975 602 ou envoyez un e-mail à rebecca@rubybcn.com

 

 

COMMENT ÉVITER L’ARNAQUE

Si vous n’êtes pas prêt à entrer sur le marché, votre expérience de location peut devenir un véritable désastre. Pour tous ceux qui veulent réussir à louer un logement sans faire face à la fraude et à ses sombres stratagèmes, il est nécessaire d’avoir quelques connaissances de base sur les escrocs et leurs astuces. Nous avons préparé une liste de conseils ultimes, qui vous apprendront comment trouver des arnaqueurs à la location tout en recherchant votre résidence idéale, et vous prépareront à devenir un véritable expert de la location.

Traiter en espèces

La façon la plus populaire d’effectuer des opérations d’argent noir est de travailler uniquement avec de l’argent liquide. Pour les escrocs, la raison pour laquelle la manipulation des dollars réels est si importante est que l’argent ne peut pas du tout être retracé. Par conséquent, une fois que vous les avez payés pour un nouvel endroit confortable, ils peuvent rembourser votre argent partout dans le monde.

 

Cependant, vous pouvez louer en espèces, mais cela doit être écrit sur un contrat pour vous assurer que les deux parties sont d’accord et signent.

Faire une visite avant

 

Il est très important de visiter la propriété qui vous intéresse avant de signer les papiers. Voir si l’appartement/la maison correspond vraiment aux photos est primordial. Cela semble logique de le faire mais c’est vraiment important pour les personnes qui essaient de louer une maison dans une autre ville pendant le processus de relocalisation. Fondamentalement, même si cela se produit, vous devez vous assurer que vos amis, les membres de votre famille ou vos syndics visitent le logement du propriétaire et procèdent à une inspection.

Signez toujours un bail écrit.

Un bail écrit signé par les deux parties vous permet d’être à l’abri des fraudes et des arnaques. N’oubliez pas d’en obtenir une copie, comme le propriétaire.

 

La sous-location n’est pas toujours une bonne idée

La sous-location peut être très dangereuse car dans la plupart des cas, vous ne savez pas si le locataire actuel est autorisé par le propriétaire à faire une sous-location. le propriétaire peut vous expulser tous les deux si la sous-location est interdite par le contrat initial. La sous-location peut être très intéressante en termes de prix et de flexibilité, mais cela reste une façon dangereuse de louer.

Nous vous conseillons également de vérifier les prix du marché avant de prendre une décision. Certains appartements ne satisfont pas le prix qu’ils demandent et vous ne vous rendez peut-être pas compte. Alors, faites des recherches sur Internet pour connaître les prix réels dans la ville/le quartier que vous recherchez.

 Vous êtes maintenant prêt à louer une unité sans aucun risque !

 https://rentberry.com/blog/avoid-rental-scams

The benefits of property management

benefits of property management for less than 4 euros a day

Let’s define what property management is: all the activities that consist of taking care of the daily management of a rented property. Our advisors take care of all the necessary procedures for your tenants and guarantee optimal profit is obtained from your property.

When you entrust your property to us, this is called delegated rental management: the operation by which the owner of a property transfers all the prerogatives of rental management of his property to a third party.

Renting Quickly

 The real estate agency will do its  utmost to rent your property as quickly as possible, thus avoiding rental vacancies. This advantage should not be overlooked. Firstly renting with an agent in spain is free! They have a clients lists and various platforms and dedicated agents to bring you tenants. They aren´t paid until the tenants are found so they will be extremely motivated to get this done.

A duty to advise and local knowledge:

 To be well advised is essential! Finding professionals, knowing that you are paying the right price and following the law. Through us, the owner can obtain a lot of advice and information on the management of his property. Without knowledge of real estate law you could end up in trouble that could be very costly.

On Call for Emergencies

 One of the best parts of having someone represent you and your property is that they are responsible for all the incidences that could occur and to deal with them for you. At Ruby for example we have a 24/7 service to attend to the tenants and a 24/7 guard to protect the empty flats and attend to emergency call outs. Leaks, robberies, insurance claims, broken boilers, air con, there are so many things that can come up during a rental and knowing if you should pay or the tenant should pay and organizing the works is a lot of work. Why stress, when for a small % of the income someone can do it for you. How much is your time worth compared to paying the manager 4€ a day..

Unpaid rent guarantee:

In order to avoid any unpaid rent, first the manager should vet the tenants and their financials in case of long term or uncertain tenants there are insurances that will cover rental payments incase the tenants stops paying.

Taxes and accounts

The rental manager will insure that the rent is collected monthly and be in charge of chasing in the case of failure to pay and advising what to do in the next steps. They can make the needed deductions and filing of taxes. If they can represent you at community meetings this is an added bonus. 

Limitation of legal risks

Many owners think the can download a contract draft and fill it in but in the majority of cases it does not cover all their needs nor does it protect them enough. The rental agents will fill in a contract that fully protects the owner, create a full photo inventory at the beginning and end of stay as well as registering the deposit with the legal body INCASOL.

To conclude

In conclusion, rental management allows you to have peace of mind, to optimise the profitability of your property and to reduce the risks linked to property management. For a free consultation on the rental of a future property please contact me at the following address :
+34 622451895 or rebecca@rubybcn.com

Buying a Property for Investment in Barcelona

Property Investment tips

Buying a Property for Investment in Barcelona

Lets start with the basics:

What is the definition of a wholesale real estate investment?

– This is a type of real estate investment strategy in which an investor buys a property not for use, but with the intention of selling it at a profit.

It is important to note that for this type of investment to be profitable, the focus must be on speed rather than maximum profit. So keep in mind that every day that passes costs you more money (mortgage, utilities, property taxes, insurance and other costs associated with home ownership).

In order to get a good start on this investment it is important not to overpay for a house and to know how much any repairs or improvements will cost before you buy.

The 70% rule                                                                                       

In addition, the 70% rule states that an investor should not
pay more than 70% of the after-repair value (ARV) of a property minus any
necessary repairs. The ARV is what a house is worth once it is fully repaired.

To flip or to rent – what do you need to think about?

Expenses! And they have to be calculated before making the offer

Financing – If you are not a resident of Spain right now in 2022 it is very difficult to get a mortgage. If you are looking to get a mortgage from a Spanish bank this should be your first stop to see if you are eligible. Otherwise purchasing in cash (which also gives you stronger negotiating power when purchasing) or getting a mortgage from your country of residence.  

Tax – One of the main mistakes non-european investors make is by not accounting for the taxes involved aside from the purchase tax of 10% plus a 1-2% for notary and legal fees. You will then have to pay taxes on income if you will rent the property, for non-europeans this means NO DEDUCTIONS! 24% income tax on the full rent base. There are ways to pay less by removing fixed costs inside the contract, like IBI, community, internet etc.

              ie: The rent the tenant has to pay is 900€ rent base + 50€ of ibi + 50€ community + 50€ internet obligatory fees. The total the tenant has to pay is 1050€ but the client will pay tax on 900€ not 1050€. 

Ruby Realties

Upkeep - investing more

If renting, 10% of the rental annual yield should be counted for maintenance and upkeep of the property. Sometimes this can go over 10%; boilers, air con, new showers, Insurance issues. Unforseen costs can come up and it is part of the risk that comes with owning property.

Examples of the unforeseen: We have a flat that has a recurrent issue with cockroaches and rats. We continually have to hire an exterminator but the neighbour above is a hoarder and refuses to pay to treat his flat which is where they are coming from. The only thing we can do is report him to the town hall. But nothing has happened so far to remove him.

Another where the community wouldn’t pay to fix a beam causing a continual enormous leak to our clients flat and after 8 months the owner had to pay for it himself just to be able to move on and is now taking them to court which will take years. EXPECT the unexpected! Do not assume you will not need to invest more later.

Selling – Selling at the right price can take 3-6 months. I have had many times before clients that I will tell the client you can get “X€” for this property and they will tell me “ok lets try X€ + 30-50,000€”

In 3 months it doesn´t sell and they tell me “ok lets drop.” I recommend “X minus 20,000€.”

“But you told me X€ 3 months ago?”

“Yes but now the market has moved”

“No lets put it at X€” And again it doesn´t sell.. because they didn´t listen to the expert at the time and end up selling at a loss and/or having a property sit for years.

Property markets are not fixed, they go up, they go down, they have peaks and lows and Barcelona especially has high and low selling seasons.

If you are only buying to sell you need to have enough money to cover the costs while you wait for the sale.

If you are planning to rent and sell, please note this is usually harder. Almost all buyers want to see the property. Most prefer to choose their own tenants. As well the tenants inside can be messy or cook smelly food or not allow entrance at all. All of this can make a sale hard/impossible.

In my opinion it is better to pick your action; or you are going strong for a sale, or you are renting for income.

Ruby Realties

THE SKILLS

Its so important in whatever investment you make that you know what you are doing or that you hire an agent who knows what they are doing.

I once had an investor tell me “Well I´ll only pay you if I buy something”. He was looking at me like a standard estate agent. An estate agent is out for himself and himself only. He is looking for commission, most great agents I know are sharks. Hungry for the deal and the close.

We, at Ruby, are here for you, the client, to give you the knowledge and tools that you need to make a good purchase. Make sure you have calculated it all;

  • Has the property been checked for defects?
  • Does the building have the ITE (building inspection)?
  • Are the community up-to-date in payments?
  • Are there squatters in the building?
  • Is there a bar near by? – noise issues
  • and much more that needs to be considered.
  • Does the owner really own the property?

If you don´t live here, and even if you do, you need someone that is well versed on the action you are going to take, so that you buy the best deal. Paying a small % at the beginning is well worth the money than buying something that has a hidden issue and making a bad investment.


For your free consultation about your next investment please don´t hesitate to contact me at:

rebecca@rubybcn.com or +34 622451895

Elementor #2524

Acheter une propriété pour investir à Barcelone

Commençons par les bases:

Quelle est la définition d’un investissement immobilier de gros ?

– Il s’agit d’un type de stratégie d’investissement immobilier dans lequel un investisseur achète une propriété non pas pour l’utiliser, mais avec l’intention de la revendre avec profit.

Il est important de noter que pour que ce type d’investissement soit rentable, l’accent doit être mis sur la rapidité plutôt que sur le profit maximum. N’oubliez donc pas que chaque jour qui passe vous coûte plus d’argent (hypothèque, services publics, taxes foncières, assurances et autres coûts associés à l’accession à la propriété).

Afin de bien démarrer cet investissement, il est important de ne pas payer trop cher pour une maison et de savoir combien coûteront les réparations ou les améliorations avant d’acheter.

La règle des 70%                                                                                       

De plus, la règle des 70% stipule qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété moins les réparations nécessaires. L’ARV est ce que vaut une maison une fois qu’elle est entièrement réparée.

Retourner ou louer – à quoi devez-vous penser ?

Dépenses ! Et ils doivent être calculés avant de faire l’offre

Financement – Si vous n’êtes pas résident en Espagne en ce moment en 2022, il est très difficile d’obtenir un prêt hypothécaire. Si vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque espagnole, cela devrait être votre premier arrêt pour voir si vous êtes éligible. Sinon, achetez en espèces (ce qui vous donne également un plus grand pouvoir de négociation lors de l’achat) ou obtenez un prêt hypothécaire de votre pays de résidence.

Fiscalité – L’une des principales erreurs commises par les investisseurs non européens est de ne pas comptabiliser les taxes impliquées, à l’exception de la taxe d’achat de 10 % plus 1 à 2 % pour les frais de notaire et d’avocat. Vous devrez alors payer des impôts sur le revenu si vous louez la propriété, pour les non-européens cela signifie AUCUNE DÉDUCTION ! Impôt sur le revenu de 24% sur la base locative complète. Il existe des moyens de payer moins cher en supprimant les coûts fixes à l’intérieur du contrat, comme l’IBI, la communauté, Internet, etc.

ie: The rent the tenant has to pay is 900€ rent base + 50€ of ibi + 50€ community + 50€ internet obligatory fees. The total the tenant has to pay is 1050€ but the client will pay tax on 900€ not 1050€

Upkeep – investing more – If renting, 10% of the rental annual yield should be counted for maintenance and upkeep of the property. Sometimes this can go over 10%; boilers, air con, new showers, Insurance issues. Unforseen costs can come up and it is part of the risk that comes with owning property.

Examples of the unforeseen: We have a flat that has a recurrent issue with cockroaches and rats. We continually have to hire an exterminator but the neighbour above is a hoarder and refuses to pay to treat his flat which is where they are coming from. The only thing we can do is report him to the town hall. But nothing has happened so far to remove him.

Another where the community wouldn’t pay to fix a beam causing a continual enormous leak to our clients flat and after 8 months the owner had to pay for it himself just to be able to move on and is now taking them to court which will take years. EXPECT the unexpected! Do not assume you will not need to invest more later.

Selling – Selling at the right price can take 3-6 months. I have had many times before clients that I will tell the client you can get “X€” for this property and they will tell me “ok lets try X€ + 30-50,000€”

In 3 months it doesn´t sell and they tell me “ok lets drop.” I recommend “X minus 20,000€.”

“But you told me X€ 3 months ago?”

“Yes but now the market has moved”

“No lets put it at X€” And again it doesn´t sell.. because they didn´t listen to the expert at the time and end up selling at a loss and/or having a property sit for years.

Property markets are not fixed, they go up, they go down, they have peaks and lows and Barcelona especially has high and low selling seasons.

If you are only buying to sell you need to have enough money to cover the costs while you wait for the sale.

Si vous envisagez de louer et de vendre, veuillez noter que cela est généralement plus difficile. Presque tous les acheteurs veulent voir la propriété. La plupart préfèrent choisir leurs propres locataires. De plus, les locataires à l’intérieur peuvent être en désordre ou cuisiner des aliments malodorants ou ne pas autoriser l’entrée du tout. Tout cela peut rendre une vente difficile/impossible.

À mon avis, il vaut mieux choisir son action ; ou vous allez fort pour une vente, ou vous louez pour un revenu.

LES COMPÉTENCES

Il est si important, quel que soit l’investissement que vous faites, que vous sachiez ce que vous faites ou que vous embauchiez un agent qui sait ce qu’il fait.

Une fois, un investisseur m’a dit “Eh bien, je ne vous paierai que si j’achète quelque chose”. Il me regardait comme un agent immobilier standard. Un agent immobilier ne s’occupe que de lui-même. Il cherche une commission, la plupart des grands agents que je connais sont des requins. Faim pour l’affaire et la clôture.

Chez Ruby, nous sommes là pour vous, le client, pour vous donner les connaissances et les outils dont vous avez besoin pour faire un bon achat. Assurez-vous d’avoir tout calculé;

  • La propriété a-t-elle été vérifiée pour les défauts?
  • Le bâtiment a-t-il l’ITE (inspection des bâtiments) ?
  • La communauté est-elle à jour dans ses paiements ?
  • Y a-t-il des squatters dans l’immeuble ?
  • Y a-t-il un bar à proximité ? – problèmes de bruit
  • et bien plus encore qui doit être pris en considération.
  • Le propriétaire est-il vraiment propriétaire du bien ?

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